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华侨城文化旅游新买卖理念的机遇与挑战

纵观房地产多元化时代的房地产网络,鲁文是各种住宅企业探索的方式之一,而华侨城集团是其中的佼佼者。

2019年上半年,华侨城集团的主要上市平台华侨城a股表现优异。

近日,深圳华侨城有限公司发布了2019年半年度报告。

报告显示,上半年营业收入达到177亿元,利润总额41亿元,上市公司股东净利润达到28亿元,同比分别增长20%、23%和40%。

同时,总资产达到3346亿元,比年初增长14%。

同时,报告指出,在报告所述期间,华侨城有19个景点、开放休闲和旅游区、度假区、独立经营的表演艺术项目、24家酒店和一家旅行社。上半年接待游客总数为1782万人,与上年持平。

欢乐谷七个地方接待的游客数量同比略有增加。来自北京欢乐谷、武汉欢乐谷和重庆欢乐谷的游客都增加了10%以上。

在房地产业务方面,华侨城表示,上半年积极发挥文化旅游品牌优势,16个新收购的土地项目中有12个以底价出售,从而以较低成本储备了一批优质资源。

报告期内,共启动18个项目,总投资181.4亿元。新增股权建筑面积467.8万平方米,同比增长90%。新增土地储备主要集中在一、二线重点城市。

然而,在已经习惯于住宅业务快速周转为主流模式的房地产行业背景下,外界对华侨城集团在出售项目时的“买买买”仍存有很大疑虑。

事实上,由于文化旅游行业投资大、建设周期长的特点,华侨城集团的商业模式也应该从更长的时间轴来看待。

1万亿“蛋糕”华侨城集团是基于“房地产培育旅游”的“旅游+房地产”模式,演变成当前“文化+旅游+城市化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式。

房地产企业的有效周转仍然是实现企业高质量发展的重要途径。

这种方式不仅有利于华侨城进一步集中主业,保证企业有更多的精力和资源来集中开发建设文化旅游产品,不断提升文化旅游的核心竞争力,通过资源优化配置为消费者开发建设更优质的文化旅游项目。

华侨城集团对文化和旅游项目的关注也符合当前的国家发展战略。

根据房地产新媒体的意见,国务院办公厅近日发布了《关于进一步激发文化旅游消费潜力的意见》。总体目标是顺应文化旅游消费升级的新趋势,深化文化旅游领域供给方面的结构改革,供需双方共同努力,不断激发文化旅游消费潜力。

文化旅游部在例行记者会上指出,中国旅游业正处于一个新的发展黄金机遇。

该部门的前身,前国家旅游局,也指出,国内旅游和度假产业的规模将达到10万亿。

除了房地产行业,这将是另一个大行业。

国家统计局的统计数据显示,到2018年,国内旅游总支出已超过5万亿元。

其中,城乡游客数量、总支出和人均支出均保持年增长趋势。

据文化旅游部8月份定期政策简报显示,今年上半年,全国人均教育、文化、娱乐支出1033元,比去年同期增长10.9%,占人均支出的10.0%。预计国内游客将达到30.8亿,收入将达到2.78万亿元,分别增长8.8%和13.5%。

值得一提的是,云南作为一个旅游资源丰富的省份,是全国唯一具备全球旅游“全地区、全要素、全天候、四季、老少皆宜、全产业链”所有要素的省份。

数据显示,2018年,云南接待国内外游客6.88亿人次,同比增长20%。旅游总收入8991亿元,同比增长30%,占全国旅游消费的近五分之一。

今年第一季度,云南接待国内外游客2.06亿人次,同比增长18.52%。旅游总收入2635.95亿元,同比增长19.08%。

根据以上数据,不难理解华侨城集团作为中国文化企业30强、中国旅游集团20强,为什么要将云南布局,并将其定位为发动“云南会战”的第二总部。

事实上,在旅游业相对一定的发展预期下,市场上有巨大的潜在消费能力,这将成为承载华侨城集团业务规模的又一个落点。

然而,由于文化旅游产业规模大、周期长,华侨城集团需要依靠项目的短期高效周转来保证企业的良好运营。

根据关于新“挑战”布局的不完全统计,仅在2018年,华侨城集团及其平台就在主要产权交易所上市或预披露出售了至少18只公司股票和一套资产。

自2019年以来,至少有8个项目将被转让,其中一些项目位于华侨城集团投入巨资的云南,包括云南华侨城房地产有限公司50%的股权和盈江县大盈江玉城有限公司100%的股权。

华侨城集团表示,此举是为了加快项目实施,促进其主营业务持续、健康、快速发展。

这也是华侨城集团不断创新房地产业务发展模式,与业内优秀企业建立战略合作联盟,通过合作开发、股权转让、在建项目转让等方式实现项目快速周转。

从华侨城半年度报告中也可以看到一两件事。报告指出,下半年,公司应努力加快开放步伐,缩短还款周期,加快现金回报,控制负债率,防范和化解各种重大风险。

同时,坚持“现金为王”,提高项目推进速度;坚持“还贷”是绝对原则,加快工程进度。

对于一些总库存值大、政府控制、冷市场的产品,制定了灵活的定价和销售策略,通过“整销+整批销售”、“量价比”、“时间空”等多种方式淘汰产品。

对于难以移除的产品,应做出果断决策,积极采用资产证券化、股权转让、资产处置等方式,迅速振兴。

这也是对外部问题的一个很好的回答。简而言之,这是华侨城集团在向“文化+旅游+城市化”和“旅游+互联网+金融”发展模式转型后采取的应对策略:房地产业务应加快周转,从而实现文化旅游早期的大规模投资。

华侨城集团在文化和旅游领域的投资巨大。根据该集团的官方网站,仅在广东、香港、澳门和海湾地区就有26个综合文化和旅游项目有待开发。预计未来总投资将超过1000亿元。

在华侨城云南第二总部,华侨城集团在“云南会战”一周年论坛上与各方共签署了37个项目,总签约金额约490亿元。除了此前签署的合作项目,华侨城集团在云南的投资将达到1960亿元。

此外,由于土地需求范围广、土地类型多、各类项目总体规划等多种因素,客观条件使得文化旅游项目不可能像传统住宅开发企业那样快速扭转局面。

然而,房地产项目的快速周转也在一定程度上缓解了文化旅游项目投资周期与恢复匹配的问题。

以今年9月13日开业的华侨城顺德幸福海岸广场为例。从2013年第一个地块的胜利开始,到2018年4月第四个地块的胜利结束,整个项目将完全落地。

自开业以来,该项目已经历了6年的发展。

然而,凡事都有两面性。

虽然文化旅游项目的投资周期较长,需要更多的资金,但“花园建城”的理念以及将文化内涵融入房地产开发的发展理念也给华侨城集团带来了丰厚的回报。

根据华侨城半年度报告,其房地产业务毛利率高达80.57%。

针对外界认为出售项目的目的是为了解决过度负债的问题,华侨城集团表示,目前集团整体财务状况良好,资产负债得到控制,所有重大交易都是基于集团及其下属战区战略调整计划的正常交易。

华侨城集团还指出,未来将继续推进战略落地,通过多元化融资渠道为公司城镇化项目提供资金保障,加强重点领域布局。

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